จัดสรรบิ๊กไซซ์ท่วมตลาด ลุย 7 หมื่นล้าน แก้เกมที่ดินแพง

บิ๊กแบรนด์อสังหาฯงัดทีเด็ดแก้ทางที่ดินแพงมหาโหด แห่ผุดหมู่บ้านเมกะไซซ์ 100-400 ไร่ ชูกลยุทธ์ซื้อที่ตาบอด 60% ถัวเฉลี่ยทำเลติดถนนใหญ่-ถนนซอย 40% กดต้นทุนพัฒนาโครงการต่ำลง มีผลพลอยได้สร้างพื้นที่ส่วนกลางใหญ่กว่าปกติ กระตุ้นลูกค้าตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น แค่ 6 บิ๊กแบรนด์เปิดตัวทะลัก 70,000 ล้าน ชี้รายกลาง-รายเล็กแข่งลำบาก

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง 2561 พบว่าเปิดตัวโครงการแนวราบอย่างคึกคัก โดยเฉพาะผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ และเน้นพัฒนาโครงการบิ๊กไซซ์ขนาดที่ดิน 100 ไร่ขึ้นไป สะท้อนถึงการแข่งขันยังเป็นเกมของผู้เล่นรายใหญ่ และการปรับพอร์ตเพิ่มรายได้จากแนวราบมากขึ้น

6 บิ๊กเนมแข่งผุด 7 หมื่นล้าน

ซึ่งบิ๊กแบรนด์ 6 ราย ได้แก่ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, พฤกษา เรียลเอสเตท, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน, โกลเด้นแลนด์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และศุภาลัย ได้พัฒนาโครงการ 100 ไร่

มูลค่ารวมกัน 7 หมื่นกว่าล้านบาท กระจายทำเลทุกมุมเมืองของกรุงเทพฯขนาดที่ดินเริ่มต้น 98-100 ไร่ บางรายอาจเริ่มที่ 100-200 ไร่ และจัดซื้อที่ดินเพิ่ม ถ้าผลตอบรับดีจากลูกค้า เน้นเจาะตลาดกลาง-ล่าง มีทั้งทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท/ยูนิต บ้านเดี่ยว 5-8 ล้านบาท ถึงบ้านเดี่ยวตลาดกลาง-บน 8-15 ล้านบาท/ยูนิต และตลาดพรีเมี่ยมราคา 15-30 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงเซ็กเมนต์ตลาดลักเซอรี่ 30-100 ล้านบาท

เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ ทำให้ต้องแบ่งการพัฒนาหลายเฟส โดยใช้เวลาปิดการขายอย่างน้อย 5 ปีขึ้นไป เทียบกับการพัฒนาโครงการไซซ์ปกติ 20-50-80 ไร่จะใช้เวลาพัฒนาและขายหมดทั้งโครงการ 3-5 ปี

เพอร์เฟคเปิดใหม่ 2 ฮับ

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เพอร์เฟคประสบความสำเร็จมากจากโมเดลธุรกิจแนวราบขนาด 100 ไร่ขึ้น ล่าสุดไตรมาส 3/61 เปิดตัวบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ “เพอร์เฟค เรสซิเดนซ์” มูลค่า 1,500 ล้านบาท ที่พระราม 9-กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ กับสุขุมวิท 77

“พอร์ตโครงการขนาดร้อยไร่ขึ้นไปเป็นเรื่องถนัดของเพอร์เฟค เดิมมี 4 ฮับใหญ่ ๆ อยู่โซนรัตนาธิเบศร์ รามคำแหง สุขุมวิท 77 และรังสิต เริ่มจาก 200-300 ไร่ จนปัจจุบันเนื้อที่ 1,000 ไร่แล้วทุกฮับ ตอนนี้เราก็เปิดฮับใหญ่ขึ้นมาอีก 2 ฮับคือโซนกรุงเทพกรีฑา 400 ไร่ มูลค่าโครงการ 12,000 ล้าน กับโซนถนนชัยพฤกษ์ ที่ตัดแลนด์แบงก์บางส่วนขายให้ ม.หอการค้าฯ เราเหลืออีก 400 กว่าไร่ มูลค่าโครงการ 9,000 ล้าน”

ทั้งนี้ มูลค่าโครงการจากเดิม 3,000-9,000 ล้านบาท เมื่อซื้อแลนด์แบงกเพิ่มเป็นขนาด 1,000 ไร่ มูลค่าโครงการจึงปรับเพิ่มเกิน 10,000 ล้านบาท เช่น ฮับโครงการทำเลรัตนาธิเบศร์ เปิดขายมา 28 ปีแล้ว บ้านเดี่ยวเคยเริ่มที่ 3 ล้านปัจจุบันราคาขยับเป็น 10 ล้านบาท

“เฟสที่เหลือขายในทำเลรัตนาธิเบศร์ รังสิต รามคำแหง คาดว่าในปี 2562 ปิดโครงการได้แน่นอน ส่วนสุขุมวิท 77 คงขายอีก 2 ปีก็จะจบโครงการ เราก็เลยเปิดฮับใหญ่ขึ้นอีกหลายฮับ ที่กรุงเทพกรีฑา เดิมมีที่ดิน 300 ไร่ ก็จัดซื้อเพิ่มเป็น 400 ไร่ในปัจจุบัน มูลค่าจาก 5,700 ล้าน เพิ่มเป็น 12,000 ล้านบาท ส่วนฮับที่เหลืออยู่ระหว่างรวบรวมที่ดิน”

ซื้อที่ตาบอดถัวราคาริมถนน

สำหรับกลยุทธ์ทำไมต้องพัฒนาโครงการร้อยไร่ นายวงศกรณ์กล่าวว่า เพื่อบริหารต้นทุนให้ถูกลง แต่เป็นโมเดลเหมาะกับผู้ประกอบการรายใหญ่ เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนสูงในการจัดซื้อที่ดินตุนไว้ เปรียบเทียบกับโครงการแนวราบไซซ์อยู่ที่ 30-40-50-80 ไร่ ใช้เวลาพัฒนาโครงการจนถึงปิดการขายภายใน 2-3 ปี แลกกับจุดด้อยกว่าตรงที่ต้นทุนที่ดินในภาพรวมจะแพงกว่า

ขณะที่โมเดลธุรกิจบิ๊กไซซ์ วิธีการจะถัวเฉลี่ยต้นทุนที่ดินราคาถูก-แพงในโครงการเดียวกัน กล่าวคือจัดซื้อที่ดินตาบอดแปลงใหญ่ 60-70% ของขนาดโครงการ จากนั้นสัดส่วนที่ดิน 30-40% เกาะกลุ่มทำเลแพงซึ่งอาจอยู่ริมถนนสายหลัก ริมถนนซอย เมื่อคำนวณต้นทุนเป็นก้อนเดียวกัน ทำให้มีราคาถูกกว่าการพัฒนาโครงการไซซ์เล็ก

ไม่เกิน 100 ไร่ ไม่ต้องขอ EIA

ส่วนวิธีการพัฒนามีอีกหลายเทคนิค นายวงศกรณ์กล่าวว่า กลยุทธ์หมู่บ้านร้อยไร่มีจุดเด่นที่แบ่งการพัฒนาได้หลายเฟส สามารถนำเสนอสินค้าได้ครบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ซึ่งการทำบ้านหลายแบรนด์ทำให้เจาะลูกค้าเป้าหมายได้ครบทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์เมทโทร 4 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวเพอร์เฟค เพลส 8-15 ล้านบาท, เพอร์เฟค เรสซิเดนซ์ 10-20 ล้านบาท ไปถึงเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ 20-50 ล้านบาท เทคนิคการพัฒนาโครงการบิ๊กไซซ์ ยังรวมถึงการแบ่งเฟสไม่ให้เกิน 100 ไร่ เพื่อจะได้ไม่ต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA เนื่องจากที่ผ่านมากระบวนการขออนุมัติมีเอกชนยื่นขอให้พิจารณาจำนวนมาก จึงทำให้ล่าช้าและอาจเป็นอุปสรรคในการสร้าง-ขาย-ส่งมอบให้กับลูกค้า การบริหารจัดการไม่ต้องยื่น EIA เป็นทางเลือกที่ดีเวลอปเปอร์นิยมนำมาใช้ในการวางแผนโครงการ

“การลงทุนโครงการไซซ์เล็กมีข้อดี ทำจบเร็วกว่า รับเงินเร็วกว่า เทียบโครงการร้อยไร่มีต้นทุนดีกว่า แต่ละโมเดลก็มีความได้เปรียบอยู่ เราผสมผสานทำโครงการใหญ่และโครงการเล็ก ควบคู่ไปด้วยกัน” นายวงศกรณ์กล่าว

ส่วนกลางจัดเต็ม-ลูกค้าชอบ

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า พฤกษาฯมีการลงทุนโครงการ 300 ไร่ ทำเลบางนา-กิ่งแก้ว โดยซื้อแลนด์แบงก์บางส่วนจากโครงการเจโมโพลิสเดิมมาพัฒนาแนวราบหลายแบรนด์ รวมทั้งพรีเมี่ยมแบรนด์ “เดอะปาล์ม” มูลค่าโครงการรวม 8,000 ล้านบาท

นายปิยะกล่าวว่า การจัดซื้อแลนด์แบงก์ขนาด 200-300 ไร่ มีข้อได้เปรียบตรงที่บริหารต้นทุนที่ดิน ภายใต้แนวคิดแลนด์อินเวสต์เมนต์ เนื่องจากต้นทุนที่ดินขึ้นเฉลี่ยปีละ 10% จากเดิมซื้อที่ดินแปลงเล็ก 30-50 ไร่ พัฒนาและขายจนแบรนด์ติดทำเล มีฐานลูกค้ารอซื้อ เวลาจัดซื้อที่ดินเพิ่มในทำเลเดิมกลายเป็นอุปสรรคเพราะราคาแพงขึ้น ดังนั้นการซื้อที่แปลงใหญ่จึงเท่ากับล็อกต้นทุนล่วงหน้า ทำให้แข่งขันได้ง่ายกว่าเดิม

“โครงการบิ๊กไซซ์มีผลตอบรับดีมาก เป็นกลยุทธ์ที่เราชอบ และมองหาโอกาสลงทุนทำเลใหม่ ๆ นอกจากต้นทุนที่ดินถูกลงแล้ว พื้นที่ส่วนกลางก็เป็นจุดขายเพราะทำขนาดใหญ่ขึ้น ทำให้เร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้เร็วขึ้น”

ศุภาลัย-โกลด์ผุด 2 มุมเมือง

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผยว่า เพิ่งเปิดตัวโครงการศุภาลัย ไพรด์ บางนา-ลาดกระบัง เนื้อที่ 149 ไร่ 142 ตารางวา มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท ทำเลวัดศรีวารีน้อย-กิ่งแก้ว มีครบทั้งทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 113 ตารางเมตร และบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ฟังก์ชั่น 3-4 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 139-233 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.89-4.95 ล้านบาท

โดยศักยภาพทำเลอยู่ใกล้เส้นทางคมนาคมสำคัญและใกล้แหล่งงาน แหล่งช็อปปิ้งของกรุงเทพฯโซนตะวันออก ใกล้สถานศึกษาชั้นนำอย่างมหาวิทยาลัยหัวเฉียวเฉลิมพระเกียรติ โดยพื้นที่ส่วนกลางในโครงการมีถึง 5 ไร่เศษ ฟังก์ชั่นพิเศษมีพื้นที่ออกกำลังกายสำหรับสัตว์เลี้ยง หรือ dog park ด้วย

นายภวรัญชนม์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด และนายวิรัชต์ มั่นเจริญพร กรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ เปิดเผยว่า บริษัทเปิดโครงการบิ๊กไซซ์ทำเลที่ 3 “โกลเด้น เอ็มไพร์ บางแค” ห่างเดอะมอลล์ บางแค 2 กม. บนที่ดินรวม 170 ไร่ มูลค่ารวม 6,100 ล้านบาท แบ่งพัฒนา 4 เฟส มีครบทั้งทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 5-100 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้ประสบความสำเร็จจากโครงการโกลเด้น เลค โคโม อ่อนนุช-พัฒนาการ บนที่ดิน 180 ไร่ มูลค่า 4,000 ล้านบาท กับโครงการบริติช อเวนิว ที่ดินรวม 120 ไร่ มูลค่า 4,000 ล้านบาท หลังจากนี้บริษัทวางแผนลงทุนเพิ่มอีก 2 โครงการ ไซซ์เกิน 100 ไร่ขึ้นไป

เอสซีฯบุก 2 ทำเลหมื่นล้าน

นายณัฏฐกิตติ์ ศิริรัตน์ หัวหน้าคณะผู้บริหารด้านการตลาด บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า ครึ่งปีหลัง เอสซีฯเดินหน้าแผนลงทุนตามที่ได้ประกาศนโยบาย Township Concept Development 2 โครงการ 2 ทำเล แบ่งเป็นทำเลถนนกรุงเทพกรีฑา เนื้อที่รวม 115 ไร่ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท กับทำเลบางกะดี จังหวัดปทุมธานี อีก 200 ไร่ มูลค่า 6,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกัน 10,000 ล้านบาท ตามแผนลงทุนนำร่องเฟสแรก ๆ เป็นสินค้าตลาดกลาง-บน มูลค่ารวมกันเกือบ 4,000 ล้านบาท ได้แก่ ทำเลกรุงเทพกรีฑามีทั้งทาวน์โฮม-บ้านเดี่ยวแบรนด์ “เวิร์ฟ พระราม 9” กับบ้านเดี่ยว “บางกอก บูเลอวาร์ด พระราม 9-2” มูลค่าโครงการ 2,525 ล้านบาท กับทำเลบางกะดีที่วางแผนพัฒนา 8 เฟส เปิดตัวทาวน์เฮาส์ “เวิร์ฟ ติวานนท์ รังสิต” กับบ้านเดี่ยว “เวนิว ติวานนท์ รังสิต” ราคาเริ่มต้น 1.99-4.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,410 ล้านบาท

“สินค้าในกลุ่ม Luxury และคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างศึกษาตลาด หลังจากเปิดโครงการในเฟสแรกออกไป” นายณัฏฐกิตติ์กล่าว

“แลนด์ฯ” พูดน้อยต่อยหนัก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการสำรวจแผนลงทุนของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พบว่ามีการเปิดตัวโครงการไซซ์ใหญ่ 6 โครงการ 6 ทำเลด้วยกัน ขนาดที่ดินตั้งแต่ 98-173 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,000-4,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกัน 19,320 ล้านบาท

“การพัฒนาโครงการขนาด 100 ไร่ เป็นเกมของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ เนื่องจากต้องมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง ต้นทุนจะไปจมกับการจัดซื้อที่ดินในการพัฒนาโครงการ และเป็นกลยุทธ์ที่บิ๊กแบรนด์นำมาใช้มากขึ้นในปัจจุบัน” นายภัทรชัยกล่าว

ที่มา : https://www.prachachat.net/property/news-200228

Person read: 2231